Le droit de préférence du preneur à bail commercial.

La loi PINEL du 18 juin 2014 a réformé la réglementation relative aux baux commerciaux et a notamment institué un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente de l’immeuble loué. Ce droit ne bénéficie qu’aux locataires exerçant une activité au sein de locaux à usage commercial ou artisanal.

Il convient de noter qu’il s’agit d’un droit de préférence et non de préemption ; cela implique que le propriétaire doit proposer le bien à la vente au locataire en priorité. Il n’est donc pas possible pour le propriétaire de signer un avant-contrat avec un candidat acquéreur sans avoir notifié son intention de vendre au locataire.

Cette notification doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en mains propres et doit obligatoirement contenir mention des prix et conditions de la vente. Elle vaut offre de vente à laquelle le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception pour répondre.

Lorsque par la suite le propriétaire décide de vendre à un prix ou des conditions plus avantageux pour l’acquéreur, il doit de nouveau procéder à une notification au locataire, dans les mêmes conditions que la première fois.

Partant, tant que le délai court et que le locataire ne s’est pas prononcé sur son intention d’acquérir ou pas, la vente du bien n’est pas possible. En effet, une vente réalisée au mépris du droit de préférence du locataire risque la nullité.

L’acceptation de l’offre par le locataire est sans effet dans certains cas :

• Lorsqu’elle intervient passé le délai d’un mois qui est accordé au locataire pour se prononcer ;
• Lorsque malgré une acceptation de l’offre dans les délais, la vente n’est pas réalisée dans les délais institués par la loi afin de régulariser l’acte.

Par ailleurs, des cas d’exemptions sont prévues par la loi ; ainsi, le droit de préférence ne jouera pas dans les cas suivants :

• Vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
• Vente unique de locaux commerciaux distincts ;
• Vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
• Vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
• Vente d’un local au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur.