FLV Notaires > Droit de l'immobilier > Particuliers > Promesse de vente ou compromis?

Promesse de vente ou compromis?

La promesse unilatérale de vente et le compromis (dit également promesse synallagmatique de vente) font partie de la catégorie des avant-contrats, c'est à dire qu'ils précèdent le contrat de vente définitif proprement dit.
Cet avant-contrat, habituellement rédigé et reçu par votre notaire voire l'agent immobilier, constitue la première étape du processus de vente d'un bien immobilier.
D'une durée habituellement prévue entre trois et quatre mois, cet avant-contrat est soumis à diverses conditions suspensives dont dépendra le futur transfert de propriété (obtention du prêt de l'acquéreur notamment, mais aussi purge du droit de priorité de la collectivité, vérification des titres de propriété, etc...).

Ces deux outils que sont le compromis et la promesse unilatérale de vente sont différents avec chacun ses avantages et ses inconvénients.

Rappelons que pour tout acquéreur non professionnel d'un bien immobilier d'habitation, un délai de rétractation lui permettra de changer d'avis dans un délai de dix jours, et ce quel que soit l'avant-contrat choisi.

La promesse unilatérale de vente est conclue pour une durée fixe. Pendant ce délai, ce contrat engage fermement le vendeur à vendre son bien, mais l'acquéreur lui ne s'engage pas encore à acheter: il dispose en réalité d'une option d'achat. Si l'acquéreur ne souhaite finalement pas acquérir le bien alors même que toutes les conditions suspensives sont levées, le vendeur ne pourra absolument pas le contraindre mais se verra alors verser une somme d'argent destinée à l'indemniser (on parle d'une indemnité d'immobilisation) habituellement fixée entre 5 et 10% maximum du prix de vente.
Les avantages de cet avant-contrat: le délai ferme a un effet couperet de sorte qu'une fois le délai dépassé, le vendeur retrouve sa liberté; possibilité pour le notaire de recevoir cet avant-contrat sous forme électronique.
Les inconvénients: cet avant-contrat a un coût fiscal de 125 €; en outre le fait que l'acquéreur ne s'engage pas définitivement à acquérir le bien peut poser difficulté à certains vendeurs.

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique): contrairement à la promesse unilatérale de vente, les deux parties s'engagent (le vendeur à vendre et l'acquéreur à acheter). Le délai spécifié au contrat n'est qu'informatif et constitue en réalité un point de départ à compter duquel les parties peuvent se poursuivre mutuellement en exécution forcée de la vente. Si donc toutes les conditions suspensives sont levées, l'acquéreur est tenu à l'achat au même titre que le vendeur est tenu à la vente. En cas de mésentente, le juge pourra prononcer une exécution forcée.
Les avantages de cet avant-contrat: les deux parties sont fermement engagées; son coût fiscal est nul.
Les inconvénients: en cas de mauvaise foi de l'une des parties, l'autre ne pourra se désengager de ce compromis que par une décision judiciaire; impossibilité pour le notaire de recevoir cet avant-contrat sous forme électronique.

Pour toutes informations complémentaires, contactez FLV Notaires à Colomiers.

Vous avez une question ou besoin de conseils ?

Contactez-nous par mail