Le plan pluriannuel de travaux devient obligatoire à partir de 2023 dans les copropriétés de plus de 200 lots.
Le PPT a été mis en place par la loi ALUR, un temps oublié il renait de ses cendres par la « loi Climat et résilience ».
Ce dispositif se fonde sur un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et sur le Fonds de Travaux, dont la dépendance est affirmée.
- Le Plan Pluriannuel de Travaux
- Il est obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans et est actualisé tous les 10 ans.
Le projet de plan est établi sur la base d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du DPE et, le cas échéant, à partir du DTG, si ce dernier a été réalisé. Il comprend : la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, une estimation du niveau de performance que les travaux listés permettraient d’atteindre ; une estimation de leur coût et une proposition d'échéancier des travaux nécessaires dans les 10 ans à venir.
En l'absence de besoin de travaux mentionné au DTG au cours des 10 années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de PPT.
- Le syndic est tenu d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale les modalités d'élaboration du projet de PPT votées à la majorité simple.
- L’adoption du PPT : le projet élaboré est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration. Son adoption en tout ou en partie relève d'un vote à la majorité absolue. Si le PPT n'est pas adopté, le syndic doit inscrire à chaque assemblée annuelle approuvant les comptes, la question de l'approbation du PPT ou s'il a été adopté, les décisions de mise en œuvre de l'échéancier des travaux.
- Information en cas de mutation de lots de copropriété : l'article L. 721-2 du CCH est modifié pour intégrer le PPT ou son projet, lorsqu'ils ont été élaborés, parmi les documents devant être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
- Le Fonds de travaux
Il est réformé (art.14-2-1 Loi de 1965)
- Mise en place obligatoire : le syndicat de copropriétaires doit mettre en place le fonds de travaux à l'issue d'une période de 10 ans (et non plus 5 ans) suivant la date de livraison de l'immeuble.
- Son montant : le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire sur la base des tantièmes prévus par le règlement de copropriété.
- Toutefois une disposition nouvelle :
« Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. À défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1 ».
- Une suspension de la cotisation est possible par un vote de l’assemblée générale en l’absence de PPT adopté dès lors que le montant du fonds de travaux atteint un montant qui excède celui du budget prévisionnel annuel ou encore si un plan a été adopté et que le montant du fonds excède 50 % du montant des travaux prévus par le PPT.
Ces nouvelles dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots.
Par exception, les nouvelles dispositions de l'article L. 721-2 du CCH (information des acquéreurs en cas de mutation de lot de copropriété) seront applicables avec un décalage d'une année. Ainsi, elles n’entrent en vigueur que le 1er janvier 2024 pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots.