La création de logements dans un bâtiment existant : Attention au respect du PLU même sans autorisation d’urbanisme
Que vous soyez marchand de biens ou particulier souhaitant ponctuellement acheter un immeuble et créer des logements votre attention doit être attirée sur plusieurs points.
Il est possible mais pas obligatoire que votre projet nécessite une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire ou même nous le verrons permis de diviser).
En effet une autorisation d’urbanisme sera nécessaire notamment dans les cas suivants :
-création de surface de plancher
-création d’emprise au sol
-changement de destination modification de l’aspect extérieur du bâtiment
-travaux sur monuments historiques…
Cependant la création de logements ne nécessite pas à ce seul titre la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, ce sera le cas notamment si seuls des travaux relatifs à l’aménagement intérieur de l’immeuble sont prévus.
Si une autorisation d’urbanisme s’avère nécessaire, c’est cette dernière qui imposera au demandeur le respect de la réglementation d’urbanisme et notamment la création de place de stationnement.
On notera que la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant peut nécessiter la délivrance d’un permis de diviser (articles L 111-6-1-1 et L 111-6-1-2 du code de la construction et de l’habitation) si une délibération du conseil municipal ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent l’a expressément prévu.
Si une autorisation d’urbanisme de type permis ou déclaration préalable est nécessaire ces autorisations tiendront lieu de permis de diviser, mais si aucune autorisation de ce type n’est requise le permis de diviser devra faire l’objet d’une demande autonome.
Cependant lorsque aucune autorisation d’urbanisme n’est requise la réglementation d’urbanisme doit être respectée et peut sérieusement compromettre votre projet.
A titre d’exemple nous évoquerons ici un sujet récurrent celui de la création de places de stationnement.
En effet il n’est pas rare que le PLU impose la création de places de stationnement alors que des logements sont créés dans un bâtiment existant et cela hors de toute autorisation d’urbanisme.
Le nombre de places à créer est variable en fonction des PLU, il peut dépendre notamment de la surface de plancher ou du nombre de logements créés.
C’est donc la seule division matérielle du bâtiment qui impose la réalisation d’aires de stationnement et seules quelques dérogations sont envisagées à l’article L 152-6 du code de l’urbanisme :
« 2° Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logement ou un agrandissement de la surface de logement. Si le projet est contigu à une autre construction, elle peut également déroger aux règles de gabarit pour autoriser la surélévation à dépasser la hauteur maximale dans les conditions et limites fixées au 1° ;
3° Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite du gabarit de l'immeuble existant ;
4° Déroger en tout ou partie aux obligations de création d'aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité ; »
On constate en pratique que la création d’aires de stationnement n’est pas toujours matériellement réalisable, quelles sont les alternatives ?
Avant le 1er janvier 2015 l’obligation de réalisation pouvait être remplacée par le versement d’une somme d’argent, la participation pour non réalisation d’aires de stationnement cependant cette possibilité a depuis été supprimée.
La seule alternative encore en vigueur est prévue à l’article L 151-33 du code de l’urbanisme :
« … Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat.
Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. … »
Une précision importante cependant, il résulte d’une réponse ministérielle que l’acquisition « imposée » au créateur de logements n’entraine pas obligation pour lui de louer ou de vendre ces emplacements de stationnement aux mêmes acquéreurs que les appartements, en clair la commune ne pourra pas s’opposer à une vente séparée des appartements et des aires de stationnement.
Vous avez un projet de création de logements ?
Professionnel ou particulier n’hésitez pas à contacter FLV NOTAIRES dès le début de votre projet afin d’analyser ensemble la bonne stratégie à adopter.