Fourniture d'une étude de sol obligatoire avant toute vente de terrain à bâtir

FLV NOTAIRES vous informe que le dispositif instauré par les articles L. 112-21, L. 112-22 alinéa 1 et R. 112-6 du CCH est entré en vigueur.

Ce dernier impose au vendeur d’un terrain à bâtir situé dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux de fournir une étude géotechnique préalable à l’acquéreur et cela dès la signature de l’avant contrat.

L’entrée en vigueur de ce dispositif instaurée par la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 était suspendue à la parution de deux arrêtés ayant pour objet de déterminer tant les zones exposées que le contenu de l’étude géotechnique.

Ces deux arrêtés ont été publiés au JO les 6 et 9 août 2020.

Précision étant ici faite que ces développements ne concernent que l’étude géotechnique préalable visée aux articles L 112-21 et L 112-22 al 1 du CCH et non l’étude géotechnique de conception visée aux autres alinéas de l’article L 112-22 et à l’article L 112-23 du CCH qui fera l’objet d’un autre article sur notre site.

Cette nouvelle obligation répond aux caractéristiques suivantes :

Le contenu de l’étude :

Le contenu de l’étude est déterminé par référence à l’arrêté du 22 juillet 2020 publié au journal officiel du 6 août 2020.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000042211476&categorieLien=id

L’article 1 dudit arrêté qui vise cette étude géologique préalable dispose que l'étude géotechnique préalable mentionnée à l'article R. 112-6 du code de la construction et de l'habitation permet une première identification des risques géotechniques d'un site. Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l'existence d'avoisinants avec visite du site et des alentours. Elle est complétée, si besoin, par un programme d'investigations spécifiques visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques permettant de réduire, autant que possible, les incertitudes et risques géotechniques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet.

Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions du présent article.

La durée de validité de l’étude :

L’étude géotechnique préalable est valable pendant une période de 30 ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué.

Le débiteur de l’obligation :

L’étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur professionnel ou occasionnel (particuliers notamment) d’un terrain non bâti, constructible, situé dans une zone où la réglementation d’urbanisme n’interdit pas la réalisation de maison individuelle.

De plus l’alinéa 1 de l’article L 112-22 prévoir que le maître d’ouvrage est également obligé à titre subsidiaire, en effet ce dernier doit en principe fournir au constructeur l’étude géotechnique préalable avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements.

Le maître de l’ouvrage pourra se dispenser de faire réaliser cette étude si celle-ci a été annexée à la vente de son terrain (il devra la transmettre au constructeur le cas échéant) ou pour le cas ou cette étude géotechnique n’aurait pas été établi s’il fait réaliser pour le constructeur une étude géotechnique de conception prévue aux articles L. 112-22, al. 2, L. 112-23, al. 1er, R. 112-7 du CCH.

Les zones concernées :

Les zones concernées sont définies par l’arrêté du 22 juillet 2020 publié au journal officiel du 9 août 2020.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000042220805&categorieLien=id 

Cet arrêté fait référence à une carte annexée qui malheureusement n’a pas été intégrée à la publication, cependant l’article 3 précise que la carte est disponible sur le site http://www.georisques.gouv.fr.

Les zones qui sont considérées comme exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols sont celles dont l'exposition à ce phénomène est identifiée comme moyenne ou forte.

Les zones sont donc déterminées.

La forme de cette obligation d’information :L’article L 112-21 du CCH dispose que cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

En cas de vente publique, l'étude est annexée au cahier des charges.

Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.


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